Al giorno d’oggi sono sempre di più le persone che, l’acquisto della loro prima abitazione, ricorrono ad un mutuo. Con il passare del tempo, rendendosi conto che la prassi del mutuo era quella più adottata (se non l’unica metodologia) per l’acquisto della propria casa, sono stati creati mutui appositi che agevolassero le modalità di rimborso del mutuo stesso, i cosiddetti mutui prima casa.

Queste tipologie di mutui vengono offerte da tutte le banche presenti sul territorio, e sono mutui che consentono al cliente delle condizioni più vantaggiose riguardanti la durata del mutuo, la rata del rimborso e il tasso. I tassi del mutuo prima casa sono calcolati in base all’indice Euribor, ed inoltre si può scegliere di sottoscrivere un mutuo a tasso fisso, a tasso variabile o a tasso misto.

Il mutuo a tasso fisso consente a tutti coloro che sono intenzionati di acquistare la loro prima abitazione sapendo sempre mettendoli sempre a conoscenza dell’esborso monetario necessario per il pagamento delle rate di rimborso.

Il mutuo a tasso variabile è quella forma di mutuo che consente ai clienti della banca di poter godere dei benefici finanziari riguardanti un andamento provvisoriamente positivo del mercato, quindi, grazie a questi vantaggi, i clienti potranno ottenere vantaggi riguardanti il tasso e, ovviamente, il pagamento della rata del mutuo stipulato.

Il mutuo a tasso misto è quella tipologia di mutuo che somma insieme le altre due modalità, consentendo al cliente di godere dei vantaggi dell’andamento del mercato di in caso di periodo di “benessere” finanziario, ma di venire sempre a conoscenza in maniera anticipata di quanto dovrà essere pronto a pagare per la rata del mutuo. Solitamente, nel mutuo con tasso misto, il tasso variabile si utilizza per un periodo di 24 mesi (quelli iniziali), mentre il resto del finanziamento verrà rimborsato utilizzando un tasso fisso.

Secondo le previsioni del mercato, tutt’oggi conviene di più stipulare un mutuo con un tasso variabile, ma negli anni a seguire, è quasi certo che l’indice Euribor si innalzerà, e di conseguenza sarà molto più conveniente utilizzare un mutuo con tasso fisso.

Oggi tutti noi sappiamo come sia difficile acquistare una casa. Soprattutto se si tratta della prima, un’abitazione è un bene immobile che nella maggior parte dei casi viene acquistato mediante l’utilizzo della pratica del mutuo.

Al giorno d’oggi, molte banche danno la possibilità a tutti di acquistare la prima casa con un mutuo proprio dedicato ad essa.

Prendiamo come esempio una delle banche più conosciute nel settore creditizio, ovvero la BNL.

Per l’acquisto della prima casa, la BNL mette a disposizione del cliente due tipologie di mutuo: il , a tasso fisso, e il mutuo Variabile, a tasso variabile; soffermiamoci sul primo di queste due tipologie di mutui.

Il mutuo 2in1 è un mutuo della BNL a tasso misto, ovvero i primi 24 mesi sono a tasso variabile, mentre per la restante durata del mutuo il tasso sarà fisso. Questo tipo di mutuo arriva a coprire l’80% del valore dell’abitazione e la sua durata può arrivare anche a 40 anni.

La scelta di affiancare al tasso fisso il tasso variabile è dovuta al fatto di voler garantire ai clienti una soluzione adatta per usufruire di eventuali momenti favorevoli del mercato, grazie al tasso variabile, ma che, ovviamente, deve sempre tener presente di quanto deve essere grande l’importo da sostenere per il rimborso del mutuo.

Veniamo ora ai requisiti del mutuo. Innanzitutto, questa tipologia di mutuo è disponibile solo per tutti coloro che hanno la residenza in Italia. Per chi invece è straniero deve aver almeno risieduto in Italia per almeno 5 anni.

Per quanto riguarda i requisiti anagrafici, i richiedenti devono avere un’età minima di 18 anni, mentre la somma tra l’età di chi richiede il mutuo e la durata del mutuo stesso dev’essere inferiore ai 78 anni.

Infine, ci sono i requisiti lavorativi: possono accendere il mutuo tutti i lavoratori a tempo indeterminato e i liberi professionisti che attestano almeno 2 anni di attività. Questi requisiti sono elencati tra i dati riguardanti il mutuo stesso, dati che posso essere consultati sul sito Internet oppure possono essere richiesti direttamente in una delle filiali.

Per quanto riguarda l’acquisto della prima casa, molte persone utilizzano spesso la soluzione del mutuo. Infatti, il mutuo è l’operazione che da la capacità a chi lo richiede di acquistare la propria casa nella maniera più facile.

Inoltre, si parla anche di mutui per la prima casa, che sono dei mutui che offrono condizioni più vantaggiose, rispetto ai mutui normali, per acquistare la prima abitazione.

Anche la BNL ha ricorso allo sviluppo di mutui per l’acquisto della prima casa, potendo scegliere tra due tipi di mutui, uno a tasso fisso e uno a tasso variabile.

Soffermiamoci sul mutuo a tasso variabile.

Questa variante si chiama mutuo VARIABILE, ed è, come dice il nome stesso, la proposta di mutuo a tasso variabile della BNL.

Questo mutuo può essere per l’acquisto della prima casa, la ristrutturazione della casa già posseduta, ma anche una qualsiasi altra esigenza che prevede un piano di rimborso a lungo termine. L’importo che viene messo a disposizione del cliente copre al massimo l’80% del valore dell’immobile, e la somma potrà essere rimborsata in un periodo che va dai 5 ai 30 anni; per le durate che vanno dai 30 ai 40 anni la somma massima che potrà essere percepita dal cliente sarà di 250.000 euro.

Il mutuo gode di una assicurazione facoltativa, per cautelarsi contro i rischi di perdita del lavoro (rischio impiego), inabilità o in caso di decesso di chi ha sottoscritto il mutuo (rischio vita).

Come abbiamo già spiegato il tasso è variabile, calcolato in base all’indice Euribor e l’aggiunta di una commissione fissa (spread).

Le varie spese di istruttoria e le spese di perizia, invece, sono calcolate in base all’importo erogate dalla banca al cliente. L’estinzione anticipata del mutuo è una procedura gratuita; per i mutui in ammortamento l’estinzione può essere effettuata con penale ridotta.

Per questo tipo di mutuo servono requisiti di residenza, requisiti anagrafici e requisiti lavorativi.

Questi si sintetizzano nella maggiore età, la residenza italiano, ed essere dipendenti a tempo indeterminato oppure liberi professionisti con almeno 2 anni di attività.

La rinegoziazione del mutuo è quell’operazione che consente, a chi ha sottoscritto un mutuo, di poter modificare le condizioni al quale è stato stipulato. Questa rinegoziazione avviene perché, essendo la durata del mutuo molto grande, di circa vari anni, potrebbe essersi presentata al soggetto una situazione particolare che gli permette di rimborsare più velocemente il mutuo, o viceversa, potrebbe essersi presentato un inconveniente per il quale il soggetto potrebbe provvedere a rimborsare il mutuo con più lentezza.

Questo tipo di operazione deve essere previsto dallo stesso contratto che il richiedente ha firmato per ottenere il mutuo; la rinegoziazione, infatti, è una clausola che deve essere prevista esplicitamente dal contratto.

Secondo la legge, la rinegoziazione del mutuo deve avvenire senza il sostenimento di alcun costo da parte del soggetto che ha contratto il mutuo: la legge è la numero 244 della manovra finanziaria del 2008, conosciuta anche come Legge Bersani sui mutui. A volte, però, potrebbe presentarsi la possibilità di redigere un atto notarile che comporterà dei costi che saranno comunque irrilevanti.

Le principali caratteristiche che posso essere modificate con un mutuo sono il tipo di tasso con cui questo è stato attivato e la durata del mutuo.

Analizzando la rinegoziazione di un mutuo, bisogna sottolineare che questa operazione non comporta l’estinzione del vecchio mutuo e l’accensione di un mutuo nuovo, ma comporta semplicemente la modifica delle condizioni contrattuali del mutuo già presente. Solamente chi ha sottoscritto il mutuo per la prima volta potrà procedere alla modifica delle condizioni contrattuali; questa rinegoziazione avverrà dunque tra il contraente originario e la banca che ha concesso il mutuo. Ovviamente, entrambe le controparti devono essere d’accordo fra loro.

Questo tipo di operazione non richiede necessariamente la presenza di un notaio, e dunque le due controparti potranno operare la rinegoziazione adottando canali di comunicazione quali la rete internet o la semplice corrispondenza postale.

Il mutuo agevolato è una forma diversificata di mutuo che consente a chi lo sottoscrive di essere aiutato nel rimborso da alcune amministrazioni. Queste amministrazioni si occupano di aiutare a rimborsare il capitale o, come avviene più spesso, parte degli interessi.

Anche se all’inizio può sembrare una procedura molto vantaggiosa, è sempre buona norma analizzare vari parametri.

Innanzitutto, si deve comprendere quale ente sta erogando questo tipo di contributo, e a quale norma si sta rifacendo. Così facendo, si potrà facilmente risalire alle banche convenzionate, cioè le banche che hanno dato la loro disponibilità nell’erogare questa tipologia di procedura.

Infatti, gli sportelli di queste banche forniranno anche molte informazioni riguardanti questi mutui, con lo scopo di ottenere un’apertura di mutuo agevolato che, molto spesso per loro, si tratta di un’operazione di routine.

Altro parametro da prendere bene in considerazione è che ogni volta che si accende un mutuo agevolato, si controlla se il richiedente è in possesso di determinati requisiti, che, di conseguenza, non sono generalizzabili, perché variano da soggetto a soggetto.

Questo mutuo agevolato dunque non sempre può rivelarsi favorevole, anzi, potrebbe rivelarsi economicamente svantaggioso per varie cause.

Infatti, i vantaggi che vengono garantiti dall’agevolazione, per le banche, non sono cumulabili, e perciò non possono essere utilizzate per usufruire delle loro offerte; inoltre, i contributi conferiti al richiedente del mutuo sono spesso limitati da una soglia massima.

Infine, un altro elemento svantaggioso per questi tipi di mutui è il loro meccanismo di erogazione. Infatti, molto spesso la somma di denaro che serve come agevolazione non viene inviata direttamente alla banca, perché la somma arriva in un tempo successivo. Quindi, a volte, viene chiesto al richiedente di anticipare la somma che poi gli verrà restituita quando sarà possibile effettuare l’invio del denaro; questo periodo, purtroppo molto spesso, si rivela molto ampio, tant’è che il richiedente del mutuo potrebbe rientrare in possesso di quella somma anche dopo qualche anno.

L’ABI (Associazione Bancaria Italiana) e le associazioni dei consumatori stanno continuando a discutere sulla questione della moratoria dei mutui.

Questa possibilità doveva essere già possibile nel gennaio 2011, ed invece è stata prorogata di altri 6 mesi. Questa possibilità sarà concessa alle piccole e medie imprese; non proprio una moratoria, ma “rimodulazione delle scadenze e degli impegni sia per quanto concerne il capitale che le garanzie”.

La possibilità verrà garantita a tutte quelle imprese che presentano delle evidenti difficoltà economiche, ma che possiedono delle prospettive di crescita.

Per quanto riguarda le imprese già avviate, e quindi con un grado di stabilità molto alto, in futuro si prospetta la possibilità di ottenere un’ulteriore proroga di 2 o 3 anni, dipende dal tipo di mutuo che è stato contratto.

Per quanto concerne, invece, i soggetti come per esempio le famiglie, l’ABI ha intenzione di prorogare la procedura di almeno sei mesi, in modo da sospendere il pagamento delle rate del mutuo per tutti coloro che vanno in rosso solo per delle somme non ingenti.

Le caratteristiche più importanti della sospensione del mutuo per le famiglie vedeva come queste avessero la possibilità di interrompere il pagamento delle rate del mutuo per un periodo di 12 mesi e ridefinire gli interessi che sono stati sospesi per i successivi 5 anni.

Per aderire alla procedura di sospensione del mutuo, bisogna compilare un apposito modulo, che è disponibile sul sito dell’ABI o anche dalle filiali della vostra banca.

Sul sito dell’ABI è anche possibile effettuare una prova di sospensione del mutuo, che darà a tutti la possibilità di verificare se adottare questa procedura è realmente vantaggioso, in ambito di interessi, oppure non lo è: infatti potrebbe capitare che, evitandola procedura di sospensione del mutuo, si potrebbero ottenere più interessi. Basterà inserire nel modello presentato sul sito i dati del vostro mutuo, cioè la quota capitale, le rate, il tipo di tasso di interesse applicato (fisso, variabile) e tutte le altre caratteristiche.